今天是:

重要部署

物业服务不到位,业主如何讨公道?
作者:通政宣发布时间:2016-06-14浏览(16809字体:    

 

保安不尽职责,卫生维护差,防盗措施不力,业主能否拒交物业费?共有物业用房被占用经营,业主如何维权?物业公司应先服务还是先收费?

 

2015年6月,海安县法院审判委员会制定《关于审理物业服务费用纠纷案件的若干意见》(文中简称《审理意见》),对以上“盲区”逐一进行清扫。

 

房屋质量有问题

 

拒交物业费败诉

 

2007年1月,业主程某购买了海安县金海国际花园小区商品房一套。2013年1月1日,东湖公司与金海国际花园业主委员会签订物业管理合同。合同第24条免责条款中明确约定,因甲方(业主)或第三人故意、过失所致的任何损害或因乙方(东湖公司)的非职务行为所造成的损害,东湖公司不承担责任。

 

2013年1月,程某所购房屋外墙渗水导致室内墙面起泡和空鼓、地板变形等。程某与开发商、东湖公司、施工单位三方协商达成处理方案,但经多方多次修理未能修复。同年,程某停在小区消防通道的车辆被他人扎破车胎。程某找东湖公司协助解决事宜,东湖公司查看监控后发现,后发现小区存有死角,程某的车辆被谁所扎无法查明,遂告知程某报警解决。但程某认为东湖公司物业服务不达标,拒不缴纳2013年全年物业服务费1865.16元。东湖公司多次向程某索要未果,遂向法院提起诉讼。

 

海安法院经审理认为,东湖公司与金海国际花园业主委员会签订的书面物业服务合同合法有效。原告存在修理不善等服务不当行为,但房屋质量问题不是物业服务的内容。被告有关因房屋质量问题所致的维修义务,应向相关责任人主张,故对其上述辩解意见法院不予采纳。至于被告车胎被扎一事,法院认为,车辆被扎非原告所为;依据双方合同约定,并未有原告履行物业服务义务不当的证据,且合同约定由于第三人侵权导致被告的损失,不能苛责原告。遂判令被告程某给付原告东湖公司物业服务费1865.16元。

 

■连线法官■

 

针对现实中业主最为普遍的服务不达标的抗辩意见,《审理意见》规定,业主以物业服务不达标为由进行抗辩并要求减免物业服务费用,法院应当要求业主说明不达标的具体情形;物业服务人能够证明其已经履行了合同的主要义务,物业服务范围内的秩序有序、清洁,安全保卫工作基本到位,业主要求减免物业服务费用的抗辩理由不予采纳。依据权责利相对等原则,物业公司只要做到了其职责范围内的事情,其就算履行了善良管理人的注意义务,对于超出物业公司职权范围内的事情,业主可以请物业公司协助,找相关部门及人员予以解决。

 

限制业主使用电梯

 

物业公司构成侵权

 

2011年7月,周先生在海安苏建花园小区购得涉案房屋。2013年12月,明德公司与该小区业主委员会签订物业服务合同。后周先生以其进户自来水堵塞,明德公司推脱给自来水公司,小区东边和北边的饭店排放的油烟及噪音影响其生活,2楼商业房楼顶露台长期无人打扫等理由,未缴纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费。明德公司自2015年5月多次书面催缴无果后,对周先生的门禁卡信息进行了处理,限制其使用电梯。为此,周先生诉至法院,要求被告明德公司停止侵权行为,并赔偿因为电梯禁用造成其上班迟到扣发的奖金及精神损害赔偿等损失共计3000元。

 

案件审理中,承办法官在查清基本事实的基础上,与双方共同就本院关于物业服务费纠纷案件审理意见进行解读,首先明确被告明德公司虽为自身合法权益实现,才采取了限用电梯的措施,但这是一种侵权行为,且与物业服务的宗旨相违背。同时向原告周先生进行了法律释明,对本物业服务区域内存在的违规经营、噪音污染、私搭乱建、私自更改楼体结构等违反法律法规的行为,根据相关法律,物业服务人的义务仅为协调处理义务。在明确各自权利义务的基础上,双方经协商后,就被告明德公司立即停止侵权行为、原告的损失及物业费缴纳等事项达成了一致意见。

 

■连线法官■

 

合理使用小区内的公共设施,是业主的权利,物业公司限制业主使用电梯,是一种侵权行为,虽然起因系业主拖欠物业费而引起,看似是为了维护自身合法权益不得已而为之,但物业公司索要物业费,可以通过催缴的方式来行使权利,在催缴后业主仍不缴纳的,还可以通过支付令或者直接诉讼的方式解决,所以这种以侵权手段实现自身利益的做法是不受法律支持的。

 

拿房后未装修入住

 

判业主按八折交费

 

2007年6月,李某购买了海安县中洋现代城一套住宅。2009年1月,李某办理了房屋交接手续,并与中鸿公司签订了前期物业管理服务协议。协议第4条约定,物业服务费自房屋交付之日起计收,预缴1年,之后每半年预缴1次;正常收取期间,因李某空置房屋,按全额计收。2013年12月,中鸿公司与中洋现代城业主委员会签订书面物业服务合同。合同约定,中鸿公司为中洋现代城提供物业服务,缴费期限按年计算,业主应当在每年的第一个季度内履行缴纳义务,逾期缴纳的应缴纳违约金;因业主原因闲置房屋,按全额计收物业服务费。因李某领取案涉房屋后未装修入住,双方就物业费产生纠纷。

 

海安法院经审理认为,中鸿公司具有物业服务一级资质,业主委员会有代表业主签订物业服务合同的权利,双方签订的物业服务合同以及被告李某与中鸿公司签订的前期物业服务合同合法有效。鉴于被告交房后确未装修入住,原告的服务成本相应会有所减少;同时,考虑案涉合同为原告起草的格式合同,且南通地区确有未入住房屋可以减少部分服务费用的相应规定,综合管辖区域内物业收费的具体情形,对于被告应当缴纳的物业服务费按照双方协议约定价款的80%予以酌情调整,遂判决被告李某给付中鸿公司2013年至2015年物业服务费5965.4元及违约金。

 

■连线法官■

 

在房产销售领域,“空置房”是指房屋竣工一年后没有售出的房屋,因此类房屋的物业费应由建设单位缴纳,故在物业服务领域的“空置房”应当是指已经销售并交付给业主但未入住的房屋。这里的“入住”包括进驻装修,因为房屋交付给业主后,业主对房屋已经享有基本的处分、使用权利,进驻装修后就会产生生活和装修垃圾,业主即开始实际享受关涉自身利益的物业服务,此时不能再视为是空置房。而本案中,李某领取房屋后即一直闲置,未装修入住,未实际享受物业服务,物业公司的服务成本相应有所减少,根据权利义务相一致原则,考虑到案涉物业合同为原告起草的格式合同,作出酌减收取物业费的判决。

 

(通讯员  顾建兵 芦 霞)

 

 

 

 

 

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